Hopp til hovedinnhold

Utleier har sagt opp leiekontrakten

Har du fått en oppsigelse fra utleieren din? Her finner du informasjon om dine rettigheter og plikter.

Les leiekontrakten

Hvilken rett utleier har til å si opp leieavtalen, står ofte skrevet i leiekontrakten. Utleieren kan si opp en tidsbestemt leiekontrakt, hvis det er avtalt. Hvis ikke annet er avtalt, kan utleier si opp en tidsubestemt leiekontrakt.

Les mer om tidsbestemte og tidsubestemte leiekontrakter

Leietakers oppsigelsesvern

Hovedregelen er at du som leietaker har en beskyttelse mot utleiers oppsigelse. Dette kalles leietakers oppsigelsesvern. Blant annet må utleier ha en saklig grunn for oppsigelsen, og du har har rett til å protestere. Hvis du protesterer mot oppsigelsen innen fristen, kan utleier sende inn en klage til Husleietvistutvalget for å få avgjort om oppsigelsen er gyldig.

Hvordan skal utleiers oppsigelse være?

Hovedregelen er at utleiers oppsigelse må være skriftlig og inneholde bestemt informasjon.

Oppsigelsen må:

  • være skriftlig
  • ha en begrunnelse
  • opplyse om at leietaker kan protestere skriftlig innen én måned etter at oppsigelsen er mottatt
  • opplyse om at dersom leietakeren ikke protesterer innen fristen, mister leietaker sin rett til å påstå at oppsigelsen er i strid med husleieloven

Hvis oppsigelsen fra utleier ikke overholder formkravene, er oppsigelsen ugyldig. I så fall trenger du ikke å protestere. Da kan du se bort fra oppsigelsen. Hvis du likevel flytter ut, anses du for å ha godtatt oppsigelsen.

Husleieloven § 9-7

Saklige grunner for oppsigelsen

Utleier må ha en saklig grunn for oppsigelsen. Han kan si opp leieavtalen dersom:

  • boligen skal brukes av utleier selv eller noen som hører til hans husstand
  • boligen skal rives eller bygges om på en slik måte at det er nødvendig at leietaker flytter ut
  • leietaker har brutt leieavtalen, eller
  • utleier har en annen saklig grunn til å si opp leieavtalen.

En annen saklig grunn kan for eksempel være at utleier har solgt boligen. Hvis oppsigelsen for eksempel er begrunnet i leietakers religion eller etnisitet, vil oppsigelsen være usaklig.

Husleieloven § 9-5Husleieloven § 1-8

Du har rett til å protestere

Du har rett til å protestere skriftlig mot utleiers oppsigelse innen én måned fra du har mottatt oppsigelsen. Hvis du protesterer innen fristen, har utleieren frist på tre måneder på å reise søksmål (sende inn en klage til Husleietvistutvalget). Utleiers frist på tre måneder regnes fra din frist til å protestere gikk ut.

Hvis utleier ikke sender inn klage innen fristen på tre måneder, faller oppsigelsen bort. Du kan da fortsette å bo.

Hvis du ikke protesterer mot oppsigelsen innen fristen, regnes oppsigelsen som godtatt. Hvis du likevel ikke flytter ut i løpet av oppsigelsestiden, kan utleier be namsmannen om å kaste deg ut.

Husleieloven § 9-8Tvangsfullbyrdelsesloven § 13-2 tredje avsnitt bokstav c

Hva skjer hvis utleier sender inn en klage til oss?

I en sak om utleiers oppsigelse, kan Husleietvistutvalget avgjøre om oppsigelsen er gyldig i et skriftlig vedtak. Utleier og leietaker vil først få et tilbud om å forklare seg muntlig i et felles møte i Husleietvistutvalget. Hvis partene har behov for tolk i møtet, bestiller og betaler Husleietvistutvalget for tolken.

Selv om utleier har en saklig grunn for oppsigelsen, kan Husleietvistutvalget sette oppsigelsen til side dersom oppsigelsen vil virke urimelig. Utleiers behov for å avslutte leieavtalen må veies mot leietakers behov for å bo i boligen.

Hvis leietaker har begått et vesentlig kontraktsbrudd, skal det likevel ikke foretas noen vurdering av om oppsigelsen vil virke urimelig. Husleietvistutvalget kan da ikke sette utleiers oppsigelse til side.

Mekling

Husleietvistutvalget tilbyr mekling i saker vi mener er egnet for mekling.

Om mekling
i

Husleieloven § 9-8Les mer om vesentlig kontraktsbrudd under temaet heving

Om saksgangen i Husleietvistutvalget

Unntak fra leietakers oppsigelsesvern

Hvis leieavtalen gjelder et enkeltrom der leietaker har tilgang til utleiers egen bolig, for eksempel utleiers bad eller kjøkken, har ikke leietaker et oppsigelsesvern. Det eneste kravet til utleiers oppsigelse er at oppsigelsen må være skriftlig.

Husleieloven § 9-5, § 9-7 og § 9-8

Leietakers oppsigelsesvern gjelder heller ikke for leieavtaler som gjelder utleie av bolig som utleieren selv har brukt som egen bolig, og som blir leid ut ved midlertidig fravær på inntil fem år. Dette gjelder likevel bare dersom leietaker har fått opplyst skriftlig at avtalen gjelder slik bolig, og at dette gir leietaker færre rettigheter enn ved leie av annen bolig.

Husleieloven § 11-4


Det finnes også noen egne regler for utleiers oppsigelse av leieavtaler der arbeidstakere leier bolig av arbeidsgiver.

Husleieloven § 11-3