Kan utleigar seie opp leigekontrakten?

Oppseiing er den vanlege måten ein utleigar kan avslutte leigekontrakten på i leigeperioden.

Kva rett utleigar har til å seie opp, står ofte skrive i den skriftlege leigekontrakten. Utleigaren kan seie opp ein tidsbestemt leigekontrakt, viss det er avtalt. Viss ikkje anna er avtalt, kan utleigar seie opp ein tidsubestemt leigekontrakt.

Oppseiingsvernet til leigetakar

Hovudregelen er at leigetakar har ein vern mot å bli sagt opp av utleigar. Dette blir kalla leigetakar sitt oppseiingsvern. Oppseiingsvernet betyr blant anna at utleigar må ha ein sakleg grunn for oppseiinga, og leigetakar har rett til å protestere. Utleigar kan sende inn ein klage til Husleigetvistutvalet viss leigetakar protesterer mot oppseiinga. Husleigetvistutvalet kan avgjere om oppseiinga er gyldig.

Korleis skal oppseiing frå utleigar vere?

Hovudregelen er at oppseiing må vere skriftleg og innehalde bestemt informasjon.

Oppseiing må:

• vere skriftleg
• ha ei grunngjeving
• opplyse om at leigetakar kan protestere skriftleg innan ein månad etter at oppseiinga er mottatt
• opplyse om at dersom leigetakaren ikkje protesterer innan fristen, mistar leigetakar sin rett til å påstå at oppseiinga er i strid med husleigelova

Saklege grunnar for oppseiinga

Utleigar må ha ein sakleg grunn for oppseiinga. Han kan seie opp leigeavtalen dersom:

• bustaden skal brukast av utleigar sjølv eller nokon som høyrer til husstanden hans
• bustaden skal rivast eller byggast om på ein slik måte at det er nødvendig at leigetakar flyttar ut
• leigetakar har brote leigeavtalen, eller
• utleigar har ein annan sakleg grunn til å seie opp leigeavtalen.

Ein annan sakleg grunn kan for eksempel vere at utleigar har selt bustaden. Viss oppseiinga for eksempel er grunngjeva ut frå religionen eller etnisiteten til leigetakar, vil oppseiinga vere usakleg.

Kva viss leigetakaren protesterer?

Leigetakar har rett til å protestere skriftleg mot oppseiinga frå utleigar innan ein månad frå oppseiinga er mottatt. Leigetakar sin rett til å protestere gjeld sjølv om utleigar har ein sakleg grunn til å seie opp leigetakar.

Viss leigetakar protesterer skriftleg innan fristen, har utleigaren ein frist på tre månader for å reise søksmål (sende inn ein klage til Husleigetvistutvalet) mot leigetakar for å få avgjort om oppseiinga er gyldig. Fristen på tre månader blir rekna frå leigetakar sin frist til å protestere gikk ut. Viss utleigar ikkje sender inn klagen innan fristen, fell oppseiinga bort. Leigetakar kan då fortsette å bu.

Kva viss leigetakaren ikkje protesterer?

Viss leigetakar ikkje protesterer innan ein månad etter at oppseiinga er mottatt, blir den rekna den som godtatt. Viss leigetakar likevel ikkje flyttar ut, kan utleigar be namsmannen om å kaste ut leigetakar.

Kva skjer i ei sak om oppseiing i Husleigetvistutvalet?

I ei sak om oppseiing frå utleigar, kan Husleigetvistutvalet avgjere om oppseiinga er gyldig i eit skriftleg vedtak. Utleigar og leigetakar vil først få eit tilbod om å forklare seg munnleg i eit felles møte i Husleigetvistutvalet. Viss partane har behov for tolk i møtet, bestiller og betalar Husleigetvistutvalet for tolken.

Sjølv om utleigar har ein sakleg grunn for oppseiinga, kan Husleigetvistutvalet setje oppseiinga til side dersom oppseiinga vil verke urimeleg. Behovet utleigaren har for å avslutte leigeavtalen må vegast mot behovet leigetakaren har for å bu i bustaden.

Viss leigetakar er skuldig i eit vesentleg kontraktsbrot, skal det likevel ikkje gjerast ei vurdering av om oppseiinga er urimeleg. Husleigetvistutvalet kan daå ikkje setje oppseiinga til side.

Unntak frå oppseiingsvernet til leigetakaren

Viss leigeavtalen gjeld eit enkeltrom der leigetakar har tilgang til utleigaren ein eigen bustad, for eksempel badet eller kjøkkenet til utleigar, har ikkje leigetakar eit oppseiingsvern. Det einaste kravet til oppseiing frå utleigar er at oppseiinga må vere skriftleg.

Oppseiingsvernet til leigetakar gjeld heller ikkje for leigeavtalar som gjeld utleige av bustad som utleigaren sjølv har brukt som eigen bustad, og som blir leigd ut ved midlertidig fråvær på inntil fem år. Dette gjelder likevel berre dersom leigetakar har fått opplyst skriftleg at avtalen gjeld slik bustad, og at dette gir leigetakar færre rettar enn ved leige av annan bustad.

Det finst også nokre eigne reglar for oppseiing av leigeavtalar der arbeidstakarar leiger bustad av arbeidsgjevar.