Info til namsmenn
Husleietvistutvalget (HTU) får av og til henvendelser fra namsmenn som skal treffe avgjørelse i utkastelsessaker hvor det reiser seg ulike problemstillinger. Vi har derfor samlet noen svar her.
Tilbakehold av husleie
Leietaker kan holde tilbake så mye av husleien at det sikrer de krav han har mot utleieren som følge av mangel eller forsinkelse, jf. husleielovens § 2-15. Av Ot. Prp. nr. 82 (1997-98) på side 166 fremgår det at
«i dette uttrykk [«sikre»] ligger det innebygget et visst slingringsmonn. Leieren kan, uten å gjøre seg skyldig i betalingsmislighold, holde tilbake et noe større beløp enn hva han har til gode hos utleieren. Hvor stort dette slingringsmonnet er, må avgjøres på grunnlag av konkrete forhold. Det vil ofte være naturlig å stille moderate krav til leierens aktsomhet da det jo er utleiers mislighold som er årsaken til problemene. Bare dersom leieren holder tilbake klart mer enn han har krav på, bør utleieren kunne gjøre gjeldende vanlige følger av manglende betaling. Det er leieren som bærer risikoen for at han virkelig har et krav mot utleieren. Viser det seg at han tar feil når det gjelder kravets eksistens, foreligger det betalingsmislighold, og utleieren kan gjøre gjeldende vanlige følger av forsinket betaling.»
Leietakeren har forlatt boligen uten å si opp
Forlater leietakeren husrommet på en slik måte at leieforholdet klart må anses oppgitt, kan utleier igjen straks disponere over det, jf. husll. § 10-2 første ledd tredje punktum. Har leietakeren f.eks. flyttet fra leiligheten, tatt med seg det meste av innbo, lagt igjen nøklene med døren åpen e.l., kan utleieren straks ta tilbake besittelsen av husrommet uten å sende begjæring til namsmannen for å få leietakeren formelt utkastet.
Utkastelse av leietaker og eventuelle fremleietakere
Har namsmannen kommet til at det er grunnlag for å kaste ut en leietaker, så kan namsmannen ikke i medhold av dette kaste ut eventuelle fremleietakere til hele eller deler av boligen. For eventuelle fremleietakere må det etableres et selvstendig grunnlag for utkastelse - fremleietakeren følger ikke bare med i dragsuget.
Avgjørelse om sakskostnadsansvar i utkastelsessaken
HTU kan ikke ta stilling til saksomkostninger i utkastelsessaker som namsmannen har til behandling. Hvis namsmannen har fastsatt slike saksomkostninger, jf. tvangsfullbyrdelseslovens § 3-1 (rettsgebyr for behandlingen, for oppmøte og skriving av begjæringen), kan HTU likevel ta med de av namsmannen idømte saksomkostningene med i en avgjørelsen dersom HTU behandler andre krav fra utleieren, som f.eks. skyldig leie.
Hvilke krav HTU kan avgjøre
HTU kan innenfor HTUs geografiske virkeområde ta stilling til alle krav som reiser seg av leieforholdet (f.eks. skyldig leie, erstatning for leietap, erstatning for manglende rydding/rengjøring og skader). HTU kan også avgjøre krav om erstatning for eventuelle kostnader til flytting og oppbevaring av leietakerens innbo, hvis ikke namsmannen allerede har tatt stilling til et slikt krav i selve utkastelsessaken.